تعلم الإسس المثالية لتحديد ثمن بيع العقارات
صفحة 1 من اصل 1
تعلم الإسس المثالية لتحديد ثمن بيع العقارات
أسس تحديد قيمة العقارات الفعلية
من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟
(1) التوقع :- Anticipation
ثمن العقار يتأثر حتما بتوقع الأسعار مستقبلا .
توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-
- الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة ( المناطق لسياحية بالمدن الجديدة مثال ) .
- لعقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة .
- العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سبه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .
توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان كثيرة و هو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .
و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية .
(2) الاتزان : Balance
العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى سلعة ( كلما زاد لطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج التى تحدد لسعر تنطبق هنا و هى ( الأرض * العمالة * رأس المال * لإدارة ) الأرض يجب أن تكزن فى أفضل استخدام ( أراضى لمهندسين و هدم لعمارات القصيرة ) إذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل العمالة * رأس المال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى أفضل حالة لها .
(3) التغير : Change
السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .
(4) المنافسة Competition
مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و تختلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا ازداد الطلب .
قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخرين للمنطقة مما يخلق سوق عام ( حي الصاغة مثلاً ) أو قد ينتج عنه قله الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .
(5) التوافق Conformity
توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتنى بها ( مثال فيلا فى بولاق أو فيلا فى الزمالك ) فيلا ضخمة فى أبوتلات أو نفس الفيلا فى مارينا . ( توب المنطقة ) .
(6) المساهمة : Contribution
أى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن العقار ( مساهمة لإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة و إنما مقدار تأثيرها على السعر ) .
مثــــــــــــــال :-
إضافة حمام ثاني لشاليه الساحل الشمالي ثمن الحمام حوالي من 3000 إلى 8000 جنية الإضافة قد تكون فى حدود 20000 جنية . مثلاً ديكورات باهظة الثمن قد لا ترفع ثمن العقار بمقدار تكلفة هذه الديكورات .
(7) العوامل الخارجة : Externalities
لعوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار .
( عوامل الإنتاج الأربعة : Factors of Production
نظرية التوزيع هى التى بنيت عليها قيمة السلعة و هى ان قيمة السلعة تنبع من العوامل الأربعة :-
1- الأرض Land
مواضيع مماثلة
» شركة dig development من أكبر شركات العقارات في مصر
» احصل على شقتك المثالية في كمبوند سراي القاهرة الجديدة
» احصل على شقتك المثالية في كمبوند سراي القاهرة الجديدة
» المستندات المطلوبة لنقل ملكية الشقق و العقارات
» لماذا المونت جلالة هي الوجهة المثالية لقضاء عطلة فاخرة
» احصل على شقتك المثالية في كمبوند سراي القاهرة الجديدة
» احصل على شقتك المثالية في كمبوند سراي القاهرة الجديدة
» المستندات المطلوبة لنقل ملكية الشقق و العقارات
» لماذا المونت جلالة هي الوجهة المثالية لقضاء عطلة فاخرة
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
الثلاثاء أبريل 23, 2024 8:49 am من طرف احمد سليم
» شقتك بالتقسيط في كمبوند أليكس ويست الاسكندريه
الأحد أبريل 21, 2024 4:04 pm من طرف احمد سليم
» Book your unit in Seazen North Coast with 8 years installment
الجمعة أبريل 19, 2024 6:30 am من طرف احمد سليم
» حياه متكاملة في داون تاون العلمين الجديدة
الخميس أبريل 18, 2024 2:44 pm من طرف احمد سليم
» تطورات مشروع كايرو بزنس بلازا العاصمه 2024
الإثنين أبريل 15, 2024 2:46 am من طرف احمد سليم
» شاليهات للبيع بالعين السخنة بالتقسيط على 8 سنوات
الأحد مارس 31, 2024 12:09 pm من طرف احمد سليم
» فيلا للبيع بجولف السليمانيه مصر تشطيب كامل بحمام سباحة
السبت مارس 30, 2024 4:28 pm من طرف احمد سليم
» فيلا للبيع بالريف الاوروبي في حدائق فيينا
الخميس مارس 28, 2024 3:18 pm من طرف احمد سليم
» فيلا للبيع في الريف الاوروبي تشطيب سوبر لوكس
الإثنين مارس 18, 2024 3:49 pm من طرف احمد سليم